Экспертиза помогла владельцам недвижимости сэкономить на налоге

Почему кадастровая оценка может быть некорректной?

Причины некорректной оценки могут быть различные, поскольку оценка происходит «массово», на основании карт и чертежей, по среднему значению. При этом не учитывались индивидуальные

характеристики объекта, например:

год ввода здания в эксплуатацию;

технические характеристики объекта, включая материалы стен и фундамента;

вид целевого использования земельного участка, на котором размещено здание.

Не проводилось и исследование стоимости объектов-аналогов в публичной продаже, цена которых значительно ниже кадастровой стоимости, установленной публичным органом.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — через суд или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Обращение в комиссию позволит избежать длительного судебного спора и сократит расходы на юридические услуги.

Всегда ли нужно оспаривать кадастровую стоимость?

Чтобы понять, есть ли смысл обращаться за переоценкой собственности, юристы рекомендуют провести независимую экспертизу. Если эксперт придет к выводу, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью значительно и потенциальная налоговая выгода больше предполагаемых судебных издержек, то можно подавать заявление о переоценке.

По результатам оспаривания кадастровой стоимости в одном из судебных споров владелец недвижимости сэкономил на уплате налогов около 3 млн рублей, второй — около 5 млн рублей.

Восьмой КСОЮ рассмотрел спор о возмещении вреда, причиненного автомобилю упавшим деревом. Суд определил, кто должен отвечать за зеленые насаждения на участке, который не оформлен в установленном порядке.

Что произошло

Сухое дерево упало на автомобиль, стоявший рядом с МКД. Управляющая организация отказалась убирать дерево, так как участок принадлежит муниципальному образованию и в состав общего имущества дома не входит.

Владелец автомобиля провел оценку. Согласно экспертному заключению:

ремонт без учета износа стоил бы 1 018 500 руб.;
рыночная стоимость автомобиля до повреждения составляла 705 200 руб.;
годных остатков – 104 000 руб.

Поскольку ремонт обошелся бы дороже самой машины, ущерб определили как разницу между рыночной стоимостью и годными остатками – 601 200 руб.

Владелец автомобиля подал иск к администрации города о возмещении ущерба, а также расходов на экспертизу и госпошлины.

Решения судов

Суд первой инстанции признал, что администрация города не обеспечила содержание зеленых насаждений, и удовлетворил иск полностью.

Апелляция оставила это решение без изменения.

В кассационной жалобе администрация сослалась на то, что участок не сформирован, не имеет границ, никому не предоставлен и не стоит на кадастровом учете. По ее словам, он не числится на балансе органов администрации и не обслуживается по муниципальным контрактам, а уборка там проходит только в рамках санитарных мероприятий. Кроме того, администрация указала, что за благоустройство отвечает Управление дорожно-коммунального хозяйства и благоустройства, и просила учесть это при определении ответчика.

Позиция Восьмого КСОЮ

Суд сформулировал следующие выводы:

Вред возмещает тот, кто его причинил, и в полном объеме; его вина предполагается, пока он не докажет обратное. Администрация доказательств своей невиновности не представила.
Участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и находится в ведении органа местного самоуправления, то есть администрации.
То, что участок не числится на балансе Управления, значения не имеет. Управление – отраслевой орган администрации, и передача ему полномочий по благоустройству не освобождает администрацию от ответственности и не переносит ее на другое лицо.

Восьмой КСОЮ оставил решения нижестоящих судов без изменения, жалоба администрации отклонена. Ответчиком остается администрация города: с нее взыскано 601 200 руб. ущерба, 15 000 руб. расходов на экспертизу и 17 024 руб. госпошлины.

Определение Восьмого КСОЮ от 15.09.2026 по делу № 88-13639/2026

Ключевые предложения

Оповещение через цифровой сервис: Росреестр будет направлять собственникам персональные извещения через личный кабинет на едином портале «Госуслуги».

Предмет информирования: гражданам сообщат об отсутствии в ЕГРН межевых границ принадлежащих им участков, о незарегистрированных правах на строения, а также о необходимости внести точные координаты домов, гаражей и иных сооружений.

Авторы законопроекта связывают необходимость поправок с изменениями в законодательстве о регистрации недвижимости: с 1 марта 2025 года нехватка сведений о границах участка в ЕГРН влечет автоматическое приостановление любых регистрационных и учетных действий. Эксплуатировать территорию разрешено, однако подарить, продать ее или поставить на учет расположенные на ней объекты невозможно до завершения межевания. Получение автоматических предупреждений позволит владельцам заранее вызвать кадастровых инженеров и легализовать объекты, не дожидаясь момента оформления сделки.

В случае принятия, закон вступит в силу со дня его официального опубликования.