Дело о таинственном трёхэтажном доме, который никому не мешал

Однажды государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы обнаружила трёхэтажное здание с мансардой и подвалом, которое никто не разрешал строить.

Департамент строительства заподозрил, что таинственная трёхэтажка вовсе не жилой дом, а гостиница. Так плановая проверка для владельцев самостроя завершилась иском.

Что выяснили суды?

В суде выяснилось, что объект возвели на участке в 12 соток, предназначенном для ведения подсобного хозяйства. Участок принадлежит инвестиционному фонду, а распоряжается землёй управляющая компания.

Когда-то на этой земле стоял одноэтажный дом для индивидуального проживания. В 2009 году его снесли. Спустя 11 лет дом снова построили, но больше и выше. Как позже выяснит судебная строительно-техническая экспертиза, этажей в здании не три, а целых 5 или 4 с подвалом.

Суды установили, что самовольная постройка появилась до того, как на эту землю (прим. автора: вместе с одноэтажным домом) продал бывший собственник, а новые владельцы оформили права общей долевой собственности.

По делу назначили и провели судебную строительно-техническую экспертизу.

Судебная строительно-техническая экспертиза – вид судебных инженерно-технических экспертиз. Эксперт может исследовать дом, квартиру, незавершённый строительный объект, инженерные коммуникации, смету на стройку и ремонт, проектную документацию.

Какие выводы сделал эксперт?

• Это капитальное строение. Здание является объектом капительного строительства со следующими характеристиками: цокольный этаж, три этажа, мансарда. Эксперт определил спорный объект как индивидуальный жилой дом с количеством этажей 5 или четырёхэтажное здание с подвальным этажом.
• Объект не нарушает норм и правил. Объект возведён в соответствии с градостроительными, строительными, противопожарными, гигиеническими, экологическими, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами.
• Объект безопасен. Постройка не угрожает жизни и здоровью граждан.

Когда первый владелец регистрировал своё право собственности на объект индивидуального-жилищного строительства, то разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию дома не требовалось. Суды сделали вывод, что раз ответчик купил землю с домом, то право собственности на спорный объект возникло у него на законных основаниях.

Всё это помогло судьям решить: у здания отсутствуют признаки самовольной постройки.

Какие признаки указывают на то, что постройка самовольная?

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, это:

• Это здание, сооружение или другое строение, возведённое на участке, который: а) не предоставлен для этого в установленном порядке; б) на котором нельзя строить.
• Владелец не согласовал строительство и не получил на него разрешение.
• Постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
• Постройка возведена на земле, использование которой ограничено законом. Исключение: собственник не знал и не мог знать о действии ограничений

Если хоть один из этих признаков присутствует, то здание могут признать самостроем.

Что решили суды?

Арбитражный суд Москвы и апелляционная инстанция отказались удовлетворить иск о сносе трёхэтажного дома.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества подали жалобу в Верховный Суд РФ. Они попросили ВС РФ отменить предыдущие судебные решения.

Что решил Верховный Суд РФ?

Дело о таинственном трёхэтажном доме рассмотрела Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (см. определение №305-ЭС21-20512).

Коллегия нашла ошибки в действиях судов по делу о самострое. Какие?

• Суды не установили признаки самовольной постройки согласно ст. 222 ГК РФ. Они лишь исходили из того, что это жилой дом, для возведения которого не требуется соблюдать требования о получении разрешении на строительство. А требования к этажности владельцы соблюли.
• Суды просто приняли к сведению, что предыдущий владелец зарегистрировал своё право собственности на жилой дом. А должны были исследовать совокупность доказательств, это подтверждающих. Тем более, что у истца были возражения. Так, суды должны были изучить документы, которые подтверждают факт создания объекта недвижимого имущества с его детальным описанием. Кроме того, владельцы здания должны были представить кадастровый паспорт объекта ИЖС и разрешение органа местного самоуправления на ввод его в эксплуатацию.
• В экспертном заключении отсутствовало обоснование спорного объекта как жилого дома (прим. автора: это значит, что он предназначен для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием).
• Правительство и Департамент строительства ходатайствовали о проведении дополнительной экспертизы, чтобы выяснить, есть ли у таинственной трёхэтажки признаки гостиницы. Суды ходатайство не удовлетворили, таким образом они не проверили и не обосновали свой вывод о назначении постройки.
• Суды опирались на факт: если постройка является жилым домом, то получать разрешение на её строительство не надо. А также не требуется готовить проектную документацию и проводить экспертизу, если речь идёт об отдельно стоящем жилом доме (объекте ИЖС) на одну семью с количеством этажей не более трёх. Однако, это положение не исключает того, что владелец дома обязан получить разрешение на строительство объекта ИЖС (см. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Этого суды не учли.

Верховный Суд РФ отменил постановления Арбитражного суда Москвы, Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа. Дело заново рассмотрит Арбитражный суд Москвы.

Что сделать, чтобы ваш дом не снесли?

Самовольные постройки, как правило, обнаруживают при плановых проверках. Точно так, как это произошло в примере из судебной практики, который мы рассмотрели выше.

Государственные инспекторы проверяют законность постройки – есть ли на него разрешение – и подают иск в суд. Задача иска – не легализовать самострой, а снести его.

Суд приступает к иску о сносе самостроя с выяснения двух фактов: чья эта земля и к какой категории земель она относится.

Важнейшим в делах о легализации самостроя является установление его соответствия строительным стандартам и нормам безопасности. Сам суд не может сделать выводы об этом. Поэтому он назначает судебную строительно-техническую экспертизу.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы – важнейшее основание для легализации самостроя.

Суд с большей вероятностью встанет на сторону владельца объекта, если в заключении эксперт сделает вывод о соответствии объекта установленным требованиям и о его безопасности (отсутствия риска для жизни и здоровью) для других лиц.

Список документов, которые вам будут нужны в суде для легализации самостроя:

• документы, которые подтверждают ваше намерение получить разрешение на строительство,
• документы, которые подтверждают право собственности/иное право на землю,
• документы, которые подтверждают наличие постройки, например, акт обследования,
• заключение строительно-технической экспертизы,
• квитанция об оплате госпошлины.

Три шага, которые помогут вам отстоять в суде ваш дом

1. Обратиться к экспертам и начать с консультации. Зачем? Во-первых, чтобы выяснить, подойдёт ли вам компания или нет. До заключения договора и начала работы пообщайтесь по телефону или устройте встречу. К беседе определитесь, что именно вы хотите выяснить в результате проведения строительно-технической экспертизы. Увереннее себя чувствовать поможет небольшое исследование в интернете о том, как проводят экспертизу самостроя, и сформулировать предварительные вопросы.
2. Заказать строительную экспертизу еще на досудебной стадии. Если у вас есть возможность получить экспертное заключение по объекту до суда, это даст вам хорошие шансы выстроить четкую и сильную позицию в суде.

Благодаря строительной экспертизе, вы будете заранее знать, какова вероятность того, что вашу постройку легализуют.

Независимая экспертиза самовольной постройки – это всегда объективное исследование.

Эксперт-строитель скрупулёзно проанализирует документацию по объекту, осмотрит здание, при необходимости вскроет конструктивные элементы, проведёт требуемые замеры.

3. Получить экспертное заключение. Это официальный документ, который удостоверяет эксперт и/или учреждение, чьим сотрудником он является.

Экспертное заключение является одним из доказательств по делу, поэтому законодательство детально описывает, что оно должно содержать (прим. автора: например, в ст. 25 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации).

Где еще можно узнать о том, как легализовать самострой?

Кроме ст. 222 Гражданского кодекса РФ (на которую мы ссылались выше), всё, что связано с самовольными постройками, регулируют:

• Ст. 22 закона от 30.11.1994 №52 «О введении в действие части первой ГК РФ» (ред. от 3 августа 2018 года).
• Статьи в Градостроительном кодексе РФ.
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10.
• Пленум ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ».
• Обзоры судебной практики.